Vieille de plus de deux cent ans - son origine remonte au 8 mars 1804, date de son instauration par le décret du « 17 ventôse de l’an IV de la République Une et Indivisible » -, la SCI séduit toujours autant. Un engouement dû au caractère immobilier qui « touche un fondement économique et psychologique de nos sociétés : l’accession à la propriété et le secteur de l’immobilier pris dans sa plus large acceptation », explique Guillaume Duprez, auteur de l’ouvrage Comment gérer une SCI.
La notion de SCI familiale est beaucoup plus récente et résulte de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle y est définie comme étant une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’intérêt de cette société est qu’elle peut, comme n’importe quel propriétaire particulier, conclure un bail d’une durée de trois ans, voire un an lorsqu’un événement précis justifie que l’un des associés ait à reprendre le bien immobilier pour des raisons professionnelles ou personnelles, contre six pour les SCI non familiales. Si la notion de parents ne pose pas de difficulté, celle d’alliés peut susciter des interrogations concernant les partenaires liés par un PACS ou les familles recomposées. Un début de réponse a été apporté par le ministre du logement (JO du Sénat du 3 mai 2007) qui considère qu’ « une société civile constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés ne répond pas aux conditions légales permettant de bénéficier de ces dispositions, les deux créateurs de la société civile immobilière n'étant ni parents, ni alliés jusqu'au quatrième degré inclus ».
Mais l’existence de ce lien n’est nécessaire que pour l’application des règles concernant les baux commerciaux. « Cela ne doit pas empêcher une famille recomposée de constituer une SCI classique : cette structure permet justement de créer un lien juridique là où il n’y en a pas, estime Me Philippe Durand, notaire à Gardanne. Elle permet d’organiser bien par bien une certaine cohérence dans son patrimoine et permet un partage entre les différents enfants associés à la SCI mais qui ne sont pas issus de la même union ».
Une logique de transmission du patrimoine
C’est que les opportunités offertes par la SCI sont nombreuses. Son organisation flexible favorise la transmission du patrimoine et autorise de nombreux montages selon les situations particulières de chacun. « La SCI permet d’organiser la succession avec beaucoup plus de souplesse », explique Me Durand. Elle fait également bénéficier d’avantages fiscaux dans certains cas. Par exemple, transmettre un bien à travers une SCI peut être plus avantageux que de le faire directement, du fait qu’on ne transfère que des parts sociales. En effet, si le bien est grevé d’un passif (l’emprunt qui a servi à son acquisition, par exemple), ce passif est déduit de l’actif pour la détermination de la valeur des parts données et de la base de calcul des droits de donation, alors qu’il ne peut pas l’être dans une donation ou une donation-partage portant sur l’immeuble lui-même.
Attention cependant aux idées reçues concernant l’effet de levier fiscal des SCI ! Certes, certains montages peuvent s’avérer intéressants. Par exemple, au lieu de louer directement son appartement et de déclarer les loyers perçus sur sa propre feuille d’imposition sur le revenu, le propriétaire d’un bien immobilier peut constituer une SCI avec son conjoint et ses enfants et vendre le bien à la société, la plus-value étant exonérée d’impôt s’il en est propriétaire depuis plus de 15 ans. Pour réaliser cet achat, la SCI contracte un prêt bancaire et rembourse l’emprunt avec les loyers perçus. Les loyers n’entrent pas ainsi dans les bénéfices de la société et ne sont donc plus imposés. « Mais, c’est prendre un risque avec l’administration fiscale, met en garde Me Durand. Il faut vraiment maîtriser parfaitement toutes les règles de la SCI, les montages sont très complexes. L’opération ne doit pas seulement avoir comme but de payer moins d’impôt : elle doit s’inscrire dans une logique de transmission du patrimoine ». L’aspect fiscal ne saurait être ainsi le seul élément déterminant pour la création d’une société civile.
L’autre grande vertu de la SCI, c’est de constituer une alternative intéressante à l’indivision. Cette dernière peut résulter, par exemple, de l’achat en commun d’une maison par un couple, ou provenir de l’héritage d’un bien immobilier par une fratrie. En indivision, si le couple se sépare ou si l’un des frères a besoin de récupérer sa part d’héritage en liquidité, la vente du bien est souvent inévitable. Mais si le bien appartient à une SCI, aucun des associés ne peut exiger la dissolution de celle-ci. Au lieu d’être propriétaire indivis, chaque associé reçoit des parts de société pour la valeur de ses droits, lesquelles sont plus facilement négociables que des droits indivis. Par ailleurs, les décisions peuvent être prises avec plus de facilité puisqu’en SCI, elles relèvent de la majorité et non de l’unanimité comme en indivision.
L’inconvénient, c’est que la constitution d’une SCI demande un certain formalisme. Elle se fait soit par acte sous seing privé directement entre les associés, soit par acte authentique devant notaire. Aucun minimum n’est imposé pour le montant du capital social, ni pour la valeur nominale des parts sociales. Elle doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale et immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
Un pouvoir partagé entre gérant et associés
Une SCI doit comporter au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Si au cours de la vie de la société, l’un des associés se retrouve avec l’ensemble des parts sociales réunies dans sa main (suite au décès du deuxième associé, par exemple), il dispose d’une année pour trouver un nouvel associé ou pour dissoudre et liquider la société. Chaque associé a l’obligation d’effectuer un apport, sous peine d’entraîner la nullité de la société : celui-ci peut être numéraire (une somme d’argent qui peut être d’1€ symbolique) ou en nature (un immeuble, par exemple).
Rien n’interdit à ce que des enfants mineurs soient associés à une SCI. « Il est même intéressant de faire participer ses enfants très tôt au capital de la société : c’est à partir de l’acquisition des parts qu’est décompté le délai au-delà duquel la plus-value immobilière réalisée en cas de revente des parts sociales est exonérée d’impôts », explique Philippe Bonnet, un ancien agent immobilier rompu à la gestion des SCI puisqu’il en a monté six différentes, dont quatre avec les membres de sa famille. « Attention ! Avoir des enfants mineurs comme associés nécessite pour certains actes, comme la vente ou l’emprunt, l’accord du juge des tutelles, souligne Me Durand. Mais comme la SCI permet aux parents de transmettre petit à petit la propriété d’un bien immobilier à leurs enfants, tout en gardant la main sur sa gestion, la formule a du succès ».
« Le tout est de garder un pouvoir fort », conseille Philippe Bonnet, gérant de ses quatre SCI familiales, qui conserve l’intégralité de l’usufruit (c’est le droit de jouir d’une chose et de disposer de ses fruits, en l’occurrence les loyers du bien loué, mais non de la vendre ou de la donner), ses enfants ne détenant que la nue-propriété (c’est un droit de propriété partiel : son propriétaire peut disposer du bien immobilier mais ne peut ni l’habiter, ni le louer). Les décisions dans le cadre d’une SCI sont prises par le biais d’un vote. Mais plus un associé possède de parts sociales, plus il a de poids. « C’est pourquoi la distribution des parts doit faire l’objet d’une attention particulière, notamment en fonction des raisons qui ont présidé à la constitution de la SCI », indique Guillaume Duprez. Le pouvoir se répartit entre le ou les gérant(s), que la SCI a l’obligation de nommer, et les associés. Le choix du gérant (associé ou extérieur à la SCI) est important car par sa désignation, celui-ci peut prendre seul certaines décisions et effectuer certains actes sans avoir à réunir l’accord des associés qui lui ont donné mandat pour représenter la société.
L’importance des statuts
Du fait de ces pouvoirs dont le gérant peut user de manière autonome, il est important de peaufiner la rédaction des statuts de la SCI. Les associés sont en effet totalement libres d’y inscrire les actes que le gérant peut accomplir seul et ceux, au contraire, pour lesquels il aura besoin de leur autorisation. Les statuts, signés par l’ensemble des associés, doivent mentionner obligatoirement les apports de chaque associé, la forme de la société, son objet, son capital social, sa durée sociale, son siège social, ses modalités de fonctionnement et le système de répartition des résultats. L’objet social fixant les pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers, il est prudent de ne pas le définir trop largement afin de ne pas laisser penser aux tiers que le gérant dispose de pouvoirs que les associés n’ont pas expressément souhaité lui donner.
Les associés ont un droit d’information et de contrôle : ils peuvent consulter tous les documents concernant la société (contrats, factures, livres comptables, courriers…) et poser des questions au gérant. Ils ont également le pouvoir de révoquer le gérant si des motifs l’exigent. Ils peuvent céder des parts sociales, soit à leurs coassociés, soit à des tiers. Mais la cession de parts est soumise à l’agrément de tous les autres associés. Cependant, les statuts peuvent assouplir cette obligation d’agrément dans certaines conditions. Si l’agrément est refusé, les parts doivent être rachetées par les associés eux-mêmes ou par un tiers qui aurait leur faveur. Dans tous les cas, la vente doit être réalisée par écrit. La vente de la totalité des parts d’un associé entraîne automatiquement sa sortie de la SCI.
Un associé peut en effet souhaiter quitter la société pour diverses raisons : mésentente avec les autres associés, refus des associés majoritaires de verser régulièrement les dividendes… Il a alors la faculté d’exercer son droit de retrait, sous certaines conditions prévues dans les statuts. Si ces conditions ne sont pas réunies, il peut saisir le tribunal en vue de faire reconnaître les justes motifs de sa volonté de retrait. La fin de l’aventure pour l’associé qui se retire se traduit alors par le remboursement de la valeur de ses parts ou la restitution des ses apports en nature.
• Des contraintes à ne pas négliger
Les formalités de constitution ne sont pas les seules contraintes qui pèsent sur la SCI : tout au long de son existence, elle devra organiser des assemblées générales, en rédiger les procès-verbaux, tenir une comptabilité, adresser aux services des impôts une déclaration de résultats… A cause de cette lourdeur de gestion, la constitution d’une SCI peut ne pas correspondre à tout le monde. D’autant plus qu’elle n’est pas gratuite : des frais d’enregistrement et de publicité sont à prévoir. Son intérêt se détermine donc en fonction de la situation de chacun par une étude personnalisée et approfondie. Si le passage devant notaire n’est pas obligatoire, il est recommandé, les montages étant complexes à réaliser suivant les situations familiales et le but poursuivi. Il faut compter au total (tout frais compris) entre 1000 et 2000 €, suivant les cas de figure, pour la constitution d’une SCI.
• Bonne entente requise !
Si la SCI est envisagée pour éviter l’indivision dans le cas d’une succession, elle ne fera pas de miracle en cas de mésentente entre les héritiers ! « Entre des personnes qui ne s’entendent pas, l’indivision ou la SCI, ce sera pareil !, confirme Me Philippe Durand. La SCI a l’avantage de pouvoir organiser en amont la succession et d’éviter les heurts une fois celle-ci réalisée, puisque, normalement, tout a été prévu. »
• A lire
« Créer une S.C.I. familiale », Jérôme Ancel, éditions du Puits Fleuri, 19,80€.
« Comment gérer une S.C.I., 5ème édition », Guillaume Duprez, éditions du Puits Fleuri, 29€.
« Guide pratique de la SCI, 4ème édition », Pascal Dénos, éditions Eyrolles, 39€.
« Guide pratique pour créer et bien gérer sa SCI », Louis Desplace, éditions Maxima, 29,50€.
Article publié dans I comme info, n°31, Août 2009
Laure Guiserix
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